Le marché immobilier traverse une période de tension. Entre la baisse de la construction neuve, le recul de l’offre locative et le ralentissement des investissements immobiliers, l’accès au logement devient plus difficile dans de nombreuses villes françaises. Dans ce contexte, la fin progressive du dispositif Pinel a laissé place à la recherche d’un nouveau levier pour soutenir l’investissement locatif.
Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun (aussi appelé statut du bailleur privé) repose sur une logique différente : l’amortissement du bien immobilier plutôt qu’une réduction d’impôt directe. Son objectif est d’encourager durablement la mise sur le marché de logements locatifs. Dans cet article, nous vous explisons le fonctionnement, les conditions et les avantages du dispositif Jeanbrun.
Le dispositif Jeanbrun en bref :
- Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026.
- Il repose sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier.
- Il s’applique aux logements neufs en immeuble collectif et à certains appartements anciens avec rénovation lourde.
- Le dispositif est accessible partout en France, sans zonage géographique.
- Il permet de déduire une partie du prix du bien des revenus locatifs.
- Les charges et intérêts d’emprunt restent également déductibles.
- Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans.
- Le dispositif n’est pas cumulable avec le Pinel, le Denormandie ou le Malraux.
- Les maisons individuelles ne sont pas éligibles au dispositif Jeanbrun.
Un nouveau statut pour relancer l’investissement locatif
Instauré par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun crée un nouveau statut du bailleur privé destiné à soutenir durablement l’investissement locatif. Son objectif est double : relancer la construction de logements neufs et augmenter l’offre locative dans un contexte de forte tension immobilière. Le gouvernement estime ainsi que ce mécanisme pourrait permettre la création de plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs supplémentaires chaque année.
Le dispositif s’inscrit dans une stratégie plus large de relance du marché immobilier portée par le dispositif Relance logement, lancé pour soutenir la construction et faciliter l’accès au logement.
Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou le Denormandie, le dispositif Jeanbrun ne repose plus sur une réduction d’impôt directe. Il fonctionne grâce à un mécanisme d’amortissement immobilier, qui permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien des revenus locatifs. Une logique plus patrimoniale, pensée pour encourager les investisseurs à s’inscrire dans une stratégie de long terme.
Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est accessible aux personnes physiques souhaitant réaliser un investissement locatif, mais aussi à certaines sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, comme les SCI familiales relevant de l’impôt sur le revenu. Contrairement à certains dispositifs fiscaux, il n’existe pas de condition de revenus pour en bénéficier.
Le mécanisme vise principalement les investisseurs qui souhaitent développer un patrimoine immobilier tout en optimisant la fiscalité de leurs revenus fonciers grâce à l’amortissement.
En revanche, les acquisitions en démembrement de propriété ne sont pas éligibles, sauf dans certains cas spécifiques prévus par la réglementation, notamment en cas de décès d’un des époux soumis à imposition commune.
Quels logements sont éligibles ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique uniquement à certains types de biens immobiliers situés en France. Son objectif est de soutenir la construction de logements neufs tout en encourageant la rénovation énergétique du parc immobilier existant.
Les logements éligibles au dispositif Jeanbrun sont :
- les appartements neufs situés dans un immeuble collectif ;
- les appartements acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- certains appartements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde, avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien.
Le dispositif vise à favoriser la mise sur le marché de logements plus performants et adaptés aux besoins locatifs actuels. En revanche, les maisons individuelles ne sont actuellement pas éligibles au dispositif Jeanbrun.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun ?
Le principal avantage du dispositif Jeanbrun repose sur son mécanisme d’amortissement immobilier. Concrètement, il permet aux investisseurs de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de leurs revenus locatifs imposables. Contrairement au Pinel, il ne s’agit donc pas d’une réduction d’impôt directe, mais d’un système pensé pour optimiser durablement la fiscalité des revenus fonciers.
La base de calcul de l’amortissement correspond :
- à 80 % du prix d’acquisition du logement hors valeur du foncier ;
- auxquels peuvent s’ajouter les travaux de rénovation dans le cas d’un logement ancien éligible.
Le taux d’amortissement varie ensuite selon le niveau de loyer pratiqué et le profil des locataires. Plus le loyer est encadré, plus l’avantage fiscal est important.
| Plafonds de ressources / loyers | Taux d’amortissement neuf | Taux d’amortissement rénovation | Plafond annuel de déduction (par foyer fiscal) |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire(1) | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social (2) | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social (3) | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
(1) Plafonds de loyers du logement locatif intermédiaire (LLI), proches des anciens plafonds Pinel
(2) Niveau “Loc 2” du dispositif Loc’Avantages
(3) Niveau “Loc 3” du dispositif Loc’Avantages
Le dispositif Jeanbrun permet également de déduire les charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…) et de cumuler l’amortissement avec le mécanisme du déficit foncier. En contrepartie, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien.
Dispositif Jeanbrun : ce qu’il faut savoir avant d’investir
Avant de réaliser un investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions et règles doivent être prises en compte. Ce nouveau statut du bailleur privé se veut plus souple que certains anciens dispositifs fiscaux, mais aussi plus technique dans son fonctionnement.
Voici les principaux points à retenir :
- Le dispositif Jeanbrun n’est pas cumulable avec le Pinel, le Denormandie, le Malraux, le Girardin ou certains autres mécanismes de défiscalisation.
- Il n’existe pas de zonage géographique, contrairement au Pinel.
- Aucun plafond n’est prévu concernant le nombre de biens détenus.
- Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale.
- L’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- L’engagement de location est fixé à minimum 9 ans.
- Il est interdit de louer le bien à un membre de son foyer fiscal ou à un proche parent.
Grâce à son système d’amortissement, le dispositif Jeanbrun s’adresse particulièrement aux contribuables fortement imposés qui souhaitent optimiser durablement la fiscalité de leurs revenus fonciers.
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FAQ
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui, le dispositif Jeanbrun a vocation à succéder progressivement au dispositif Pinel pour soutenir l’investissement locatif. Les deux mécanismes poursuivent le même objectif : encourager la mise sur le marché de logements locatifs. En revanche, leur fonctionnement diffère. Là où le Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun fonctionne grâce à un système d’amortissement du bien immobilier et de déduction des charges.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec d’autres dispositifs fiscaux ?
Non, le dispositif Jeanbrun n’est pas cumulable avec certains autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour un même logement. Il ne peut notamment pas être associé au Pinel, au Denormandie, au Malraux ou encore au Girardin. En revanche, il reste possible de cumuler l’amortissement avec certains mécanismes comme le déficit foncier, ce qui peut permettre d’optimiser davantage la fiscalité des revenus locatifs.
